برای اطمینان از حقوق مالکان آپارتمان و استفاده صحیح از خود آپارتمان و مشاعات آن، لازم است که آنها قوانین مربوطه را به طور کامل درک کنند. در این مقاله، به طور جامع توضیحاتی در این زمینه ارائه می‌شود.
زمانی که یک مجموعه آپارتمان توسط چندین مالک ساخته می‌شود و آماده بهره‌برداری می‌شود، نکته مهم استفاده و بهره‌برداری مالکان از آن آپارتمان بسیار حائز اهمیت است. برای این منظور، ضوابط و مقرراتی وجود دارد که باید رعایت شوند. بعد از دریافت گواهی مالیاتی مربوط به ملک و گواهی پایان کار ساختمان، سهام اختصاصی مالکان هر واحد مسکونی و همچنین مشخصات و تعیین وظایف مشاعات، از جمله حیاط، راه‌پله، پشت بام، اتاق سرایداری، ورودی‌ها، خروجی‌ها و انشعابات کنتورها باید مشخص گردد.
در این رابطه، لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی که توسط اداره ثبت املاک و اسناد منطقه محل قرارگیری ملک صادر می‌شود، همچنین گواهی مالیاتی صادره از اداره امور مالیاتی منطقه و گواهی پایان کار ساختمان ارائه شده توسط شهرداری محل، بسیار مهم هستند.
تقسیم آپارتمان با توجه به قدر السهم
اشخاص تقسیم‌کننده، همچنین مالکان مشاعی معینی هستند که هرکدام سهم مشخصی از مالکیت مشاع را دارند. در تقسیم آپارتمان، سهم هر مالک مشاع به صورت قانونی تعیین و جداگانه می‌شود.
به عنوان مثال، وقتی شش واحد آپارتمان همراه با پارکینگ و انباری و سایر مشاعات و مشترکات به طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن به سهم اختصاصی یکی از مالکان مشاع تعلق می‌گیرد.
باید توجه داشت که تقسیم باید به اراضی کلی ملک با متراژ مشخص و معین همراه با حیاط انجام شود، و در صورت وجود حیاط خلوت، باید تعیین شود کدام مالکین حق دسترسی و استفاده از آن را دارند و باید نیز هزینه‌های نگهداری آن را تقبل کنند.
واحد سرایداری نیز جزء اجزای مشترک و مشاع مجموعه آپارتمان است. سرایدار و خانواده اش در آن زندگی می‌کنند و هزینه‌های استفاده از گاز، آب، برق و مخابرات نیز جزء هزینه‌های مشترک مالکان است. همچنین، وجود باغچه و پارک کوچک در حیاط نیز با مشارکت مالکان ایجاد می‌شود و شرایط نگهداری و هزینه‌های مربوطه مشخص می‌شود.
راه‌پله و پشت‌بام نیز جزء مشترکات و مشاعات تمام واحدها است. این اجزا امکان نصب کولر و آنتن در پشت‌بام و قراردادن کلید ورودی پشت‌بام به تمامی مالکان را فراهم می‌کنند که از ضروریات و نیازمندی‌های لازم هستند.
نصب و عبور شبکه‌های برق، لوله‌های آب و فاضلاب، لوله‌های گاز و کانال‌های کولر در آپارتمانها به طور کلی طبق قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شود. قوانین تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، مسئولیت‌ها و تعهدات مالکان را نسبت به این موارد تعیین می‌کنند.
حقوق ارتفاقی مالکان نیز در قوانین مربوطه تعریف شده است و بر اساس آن، مالکان مشترک از حقوق مشترکی برخوردارند. در مورد تقسیمنامه قطعات تفکیکی نیز باید به طور دقیق و کامل مشترکات را ذکر کرد.
به عنوان مثال، می‌توان در تقسیمنامه ذکر کرد که کف طبقه اول تا سقف زیرزمین مشترک بین طبقه اول و طبقه زیرزمین است و سقف طبقه اول تا طبقه بالایی مشترک بین طبقه اول و طبقه فوقانی است. همچنین، می‌توان حدود ملک را تعیین کرد و مشخص کرد که از کدام جهت‌ها (شمال، شرق، غرب و غیره) هر قطعه ملک قابل دسترسی است.
در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها و هرگونه تفاوت احتمالی در مقابل سهم اختصاصی مالکان، معمولاً مصالحه‌ای صورت می‌گیرد. مالکان می‌توانند در توافقنامه یا تقسیمنامه به تفصیل در مورد تقسیم این امکانات و همچنین در مورد هر تفاوت ارزش و مرغوبیت محتمل صحبت کنند.
علاوه بر این، مالکان مجتمع می‌توانند به یکدیگر اجازه، اختیار و وکالت دهند تا در صورت وقوع خطاها یا سهوهای قلمی در تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی و تقسیمنامه، بدون ایجاد خلل در ماهیت تقسیم، اقدامات لازم را برای رفع آن انجام دهند.
“نصب و عبور شبکه‌های برق، لوله‌های آب و فاضلاب، لوله‌های گاز و کانال‌های کولر در آپارتمانها طبققوانین و مقررات مربوطه صورت می‌گیرد. همچنین، حقوق ارتفاقی مالکان باید بر اساس قوانین تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن تعیین شود.
در تقسیمنامه قطعات تفکیکی، باید به طور دقیق مشترکات را توضیح داد. به عنوان مثال، می‌توان ذکر کرد که طبقه اول تا سقف زیرزمین مشترک بین طبقه اول و طبقه زیرزمین است و سقف طبقه اول تا طبقه فوقانی مشترک بین طبقه اول و طبقه بالایی است. همچنین، حدود ملک می‌تواند از شمال و شرق به طور دقیق مشخص شود.
در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها و هر تفاوت احتمالی در مقابل سهم اختصاصی، مالکان معمولاً توافقی برای تقسیم این امکانات و همچنین برای مصالحه در مورد تفاوت‌های احتمالی در مقابل سهم اختصاصی خود انجام می‌دهند.
همچنین، مالکان مجتمع می‌توانند به یکدیگر اجازه و اختیار دهند تا در صورت وقوع خطاها یا سهوهای قلمی در تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی و تقسیمنامه، اقدامات لازم را برای رفع این خطاها انجام دهند، بدون ایجاد خلل در ماهیت تقسیم.
